香港人「買唔到樓」的前世今生


2017年香港人眾多煩惱中,最大公約數好可能就係「買樓」(或者更準確地:買唔到樓)的問題。

的確,以多個標準來看,與收入脫鉤的樓價,以及節節破頂的升浪,香港樓價公認進入了瘋癲的程度。

中原城市指數:香港樓價節節破頂

其實,唔單止香港,即使係週邊的大陸,台灣,甚至去到美國,澳洲,英國等,全部都面對同樣問題:樓價不停咁升升升,年輕人買樓無望,連婚都結唔到。全世界社會風氣變得躁動,某程度都係呢個問題,就係連「安居樂業」都做唔到,難怪人心思變,甚至走向極端思想。

 

樓價點解係咁升,呢個問題其實已經好多專家分析過,基本上都離唔開Demand & Supply,土地不足,需求過大。但要了解點解Specifically「你」買唔到樓,今次由SJ同大家探討。

 

香港樓價的「近代史」簡述

正如上圖所述,香港樓價從1996年的正常水平,隨著港英政府希望藉香港繁榮景象,讓其順利交接及光榮撤退,一年就接近Double升到1997的歷史高位,史稱「97年水平」,唔少香港普通人在「樓價大時代」中從中賺一大筆錢,因為太好賺而且無咩辣招印花稅,市場上大量「摩貨」交易:今日簽臨時買賣合約200萬買,買家幾日或幾個星期後交易尚未完成,已經將手頭的權益 (基於簽臨時買賣合約)以230萬賣咗比第二個人。炒家極短時間一買一賣又賺幾十萬,香港人魚翅撈飯就係呢個年代。


 

然而,好景不長,97年樓市欣欣向榮的景象好快爆破,因為亞洲金融風暴,恆指暴瀉,資金抽離香港資本市場,唔少大小公司都資金鏈斷裂而需要裁員甚至倒閉。再加上董建華好心做壞事的八萬五政策 (錯得有點倒霉的時間),樓價立即暴瀉。而又因為全民炒樓,好多買咗樓的人負資產破產,又或者無咗份工失業,而供唔起樓被收樓淪落街頭。

從1997前「明天會更好」的景(假)象,夢破而進入低潮期,而全球本身疲弱的經濟隨著2001年的911恐怖襲擊更加一蹶不振,香港當然同樣難逃厄運。

壞事一件接一件,as if things weren’t bad enough,香港爆發非典型流感即「SARS」病毒 (世衛以SARS命名此病毒,簡直與剛成立不久的香港特區 HKSAR 開了個黑色幽默玩笑),本來已經蕭條的經濟更加全面癱瘓,學校停課,無人出街消費(本身都唔多,因為失業率高),更多企業倒閉,更多人失業,更多負資產,幾乎日日都有人睇唔開而跳樓,而樓價亦陷入低於30點的歷史新低。那一年的香港,可謂 all hell broke loose。

那一年,香港一個新樓盤「貝沙灣 (SJ House Review按此) 」開賣,呎價大約$4,000 – $5,000,買個三房海景,都係大概500萬左右。買個兩房望山,更加係300萬有找。當然,此樓盤後來成為香港超級樓王,到今日依然係香港最貴大型屋苑,則是後話了:同樣三房海景,今日大概索價3000 – 4000 萬。

 

沙士後,董建華腳痛下台,換來「香港仔」曾蔭權,深明香港人愛炒樓的特性,推出各項政策刺激經濟及樓價,例如對香港Demand Side 影響甚大的自由行政策,以及唔再起居屋的Supply Side政策。

樓價與股市在2004-2008年間平穩向上至健康水平,失業率下跌,經濟回穩。那幾年的7.1遊行,人數屢創新低,由此可見香港人的快樂指數,已經回復正常水平。2008年全球一同經歷了牛市,股樓皆升,美國的投資銀行賺大錢,以各式各樣的「衍生工具」對各種資產賭上賭,其中賭最大莫過於當年節節上揚的美國樓市。結果係點,大家都知道,就係美國的次按危機,迎來當年的投資銀行從風頭一時無兩,一年間陷入倒閉與重組的困局,而各大金融機構如銀行都陷入所謂「Credit crunch」的困局,無錢借出去比公司週轉,資本市場幾乎完全停頓,當時講法係嚴重性不亞於30年代的經濟大蕭條,講到美國隨時亡國,全球世界末日咁款。

但結果係,隨著奧巴馬總統的「果斷行動」,以各種方式挽救了幾間大投資銀行,保險公司及按揭公司,其中一個最廣為人知亦牽連甚廣的就係QE政策,簡單來講就係,市場話無錢週轉?我政府就印好Q多銀紙再經各大機構流入市場,等你地跑返順,好似出個十全大補湯,又蟲草又花膠又熊膽,早午晚各一碗銀足100日。

突然之間,全球資本由極端乾旱到洪水滔滔,再到氾濫成災。



不足一年時間,環球金融危機得以解決,從2009年起到2017年的今日,香港樓市呈現「爆Seed」式上漲,越升越有。大概原因係:政府多年來無點批地,無點起居屋,環球資本水浸帶旺金融業為首的各行各業,自由行令香港零售業極度興旺,中國經濟崛起而超級多人來香港買樓投資,全球一體化令好多外國人同大陸人來香港讀書工作定居等等等等,講三日都講唔完。

樓市從2009年起,基本上係食咗類固醇興奮劑一樣的效果。

所謂97價 (100點),在2011年突破後,已經毫無參考價值。今日為止,香港樓價係160點。

To put that in perspective,買個元朗兩房,都要>800萬了。而當年位於港島最西端一個角落無人問津的醜小鴨貝沙灣,正如上述,今日已經貴為香港No .1 樓王。

樓價好似一架747飛機,早已起飛並沖上雲霄。

 

咁點解你買唔到樓?

香港樓價就有中原施老闆的中原城市指數,而香港人的人工,亦有香港學者梁啟智先生蒐集多年政府數據而做咗個非常簡單易明的圖,非常有心機。

Credit: 梁啟智先生

粗略來看,各行各業從1997到2015為止,大學生的平均工資係升咗20-50%,但樓價假如由1996年到2017年,就升咗接近3倍。

其實,到呢度幾乎都已經講完 「點解你買唔到樓」,其實非常簡單,就正如「點解小明跑得快過火車,因為小明真係跑得好快」的爛Gag一樣。點解你買唔到樓? 因為你人工跑得唔夠樓價快,係遠遠唔夠。

 

咁點解樓價繼續升?

因為,呢個世界除咗買唔起樓的「你」以外,仲有好多人。

例如:

1. 有幸坐上「樓價飛機」的香港人 (及他們的子女)

顧名思義,佢地必須係2009年起飛前,已經上咗飛機 (唔係上車咁簡單)。多數係80後90後的父母個代,在沙士到2009年之間,買落自住樓,再加一些收租樓,無論係豪宅定唐樓都唔緊要,各有各玩法,基本上都係升升升。

SJ都見到唔少50-60歲一代人,異口同聲表示慶幸自己夠Aggressive買多咗幾個單位,如今收租都十萬一個月,賬面市值幾千萬,好過做本行生意(又或者懊惱自己當初竟然傻得賣樓做生意,結果生意多年來毫無寸進,苟然殘全,得個桔,更加追唔到樓價升幅)

在每個「廢青」買唔起樓的同時,都有一些有幸上機的香港人已經因為樓價爆Seed而發達上岸。

Credit: Internet

 

2. 月球人 / 企業家

尤其常見於專業人士例如名醫及投資銀行家,受惠於香港獨特而且巨大市場需求,行業頂尖的專業人士月入幾十萬甚至過百萬比比皆是,樓價到目前為止對他們影響不大。

傳統香港有錢人及成功企業家,例如上述中原施老闆,更加不在話下。美國同大陸都好多做Tech而成功的後生仔,無論係老闆定員工,但香港呢方面固然係Lose out咗,無論咩原因都好。

 

3. 土豪

鄰近地區確實經濟崛起,13億人裏面最有錢的1%,都有1,300萬人,一箱一箱現金拿來香港買樓,因為保值,亦因為他們的子女好多都來香港定居。

4. 外國土豪

中東,印度,歐美等等,各行各業以及各式各樣的原因。

 

 

咁,幾時先買得起樓?

個個專家都話爆,但幾時爆真係無人知。

你改變唔到樓價升幅,正如你改變唔到你父母2009年買多幾個單位。

但你可以改變的是自己的收入,可以努力令自己跑贏大市

當然,某成都來睇,其實都幾悲哀,香港係一個被樓價綁架的城市。要安居樂業,成家立室?如此普遍而普通的需要,但你必須努力令自己最少成為Top 30%才有資格考慮。

 

SJ結語

香港今日的樓價問題,絕非三日之寒,而係眾多可能偶發性事件,以及全球大勢下的結果。

或者,香港就如美國片《No country for old men》的名稱:No city for poor men。

 


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