2018年無乜事唔好買樓住

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早前見到StealJobs個Post講點解香港樓有買貴,無買錯。想簡單回應幾點,尤其係就住2018-2019年的世界宏觀經濟,講下點解而家香港樓而家其實高處不勝寒。

呢篇無長篇大論,主要想講幾個Points。

 

1. 香港地產的「Bitcoin化」

Credit:美聯

唔係話全盤否定Bitcoin的價值,當然佢有佢技術同用途,但斷定一項「投資」本身好重要係睇回報率,Return on investment,能否生產現金流。買Bitcoin,佢唔會為你生產任何回報,大部分人單純為炒而炒,搏Capital Gains,更加似賭博。

同Bitcoin相似,過去幾年暴升,香港樓同Bitcoin都造就一班人坐住泡沫快車撈一筆。但睇返租金回報而言,香港樓已經無乜投資價值,唯一係搏仲有得升,但呢個Upside有幾大?或者咁講,過去30年,好多人靠樓市升值賺大錢,但2018年再買樓,你見到Upside可以有幾多?你可以估佢永遠唔跌,但估佢再大升就真係Good luck to you。

 

2. 香港樓係咪真係永遠唔跌?

常言道香港樓只升不跌,呢個係新常態。

其實,樓價要撐起,始終要經濟好,失業率低的環境。

自從2010年香港(同埋全世界)在金融海嘯恢復後,失業率一直維持低水平。普羅大眾,即係讀者你同父母輩,個個都有野做,無論上至ibanker,下至零售業Sales屎,基本上全民就業。呢班就係撐起樓價的「血肉長城」,華人傳統思想係有錢的話,點都要買磚頭。因此,大家基本上空群入市。

而家當然有壓力測試,所以好似無可能會有跌市。但其實絕大部分人都係靠所謂父幹,所以隱藏了買樓者對父母的債務,父母退休後可能需要的洗費與開支,以及唔少父母有按本身自住樓套現,用作子女首期。這些風險因素可謂史無前例,相信金額巨大,而且無官方統計數字。講真,例如月入10萬的社會精英,點都要住得體面少少港島樓3房,2018年現價閒閒地都1,500萬,準備結婚30歲人,先做咗幾年野,有無可能自己儲到750萬呢?

而且,失業率低係咪永遠持續?

 

3. 經濟週期 必然經歷衰退期:Boom and bust

謝安琪《囍帖街》歌詞:「好景不會每日常在,天梯不可只往上爬。」

經濟週期有起有落,係永恆不變的道理。香港過往可謂逢8必跌,呢個大家留意返。

當經濟週期到達頂峰,資本亢奮,股市樓市見頂,呢個時候中央銀行就會加息抗衡通脹,然後經濟減速,資本拋售資產,商業運作減速,失業率升高。 呢個今時今日看似異想天開的現象,就係經濟週期。

 

4.  中國篇:唔好低估貿易戰的影響

美國長期對中國龐大貿易逆差,觸發貿易戰係無可避免的必然結果。與其話係Donald Trump發動貿易戰,不如話係美國長時間的赤字壓力,走到呢步,發動貿易戰亦係身不由己。唔發動貿易戰,Donald Trump亦難以向美國Rust Belt選民交代。現行的貿易框架底下,美國點都無著數,自己貨品就硬食重稅,再唔係就被強制「交流技術」,咁搵笨倒不如放手一搏,呢個就係美國的思維。

 

發動貿易戰又點?

唔好忘記當年好威好串的暴發戶國家:日本。 美國當年就係會日本發動貿易戰,以及進行各式各樣的手段,令日本從最輝煌的高峰重重摔下,一沉20年。當年的東京樓,據說都係好似今日香港樓,點分析都係永遠只升不跌:日本只有一個東京,全日本都想移居東京搵機會,日本經濟強勁,無論生意利潤定買樓投資,全民都發日本「大國夢」,人人欣欣向榮,造就大量 (紙上) 富豪。東京樓泡沫爆破後,相比其他國家首都,到而家都頗為低廉。

 

中國當然唔同日本,但唔同係更好定更壞?呢個大家需要自己判斷。 唯一可講係No.1 強國如美國都經歷過大蕭條以及各式各樣的經濟衰退。

 

 

5. 李嘉誠都走人啦 拜拜


賣中環中心。你問李嘉誠,肯定唔認係睇淡,肯定唔認係撤資,但身體總是很誠實。

超人眼光準就固然,而且值得留意都係「善價而沽」的道理,賣咗佢好過收租,而賣咗佢亦無係香港物色其他合適地產項目「換馬」,所以根本就退市。

 

6. 供應量

皆因之前當奴年代無乜起樓,而家樓價咁貴咁好賺,所有地產商瘋狂起樓。

新盤供應定必再創新高,可能觸發經濟學上所謂 Cobweb Model,增加供應時錯判將來市況,供應大增導致樓價大跌。

 

後記

始終買樓自住難以避免,但買樓投資就係不了,更別說辣招。假如等到下,如期交阿爸阿媽比副身家你入市幫樓市再創新高,倒不如觀察下先。

2018在Donald Trump坐暖個位後,必然大展拳腳,而且正如以上所講好多根本係必然經歷的結果,邊個上台都肯定要發生,只係是否咁明刀明槍而已。

經歷動盪,大家自求多福罷了。呢篇文純碎個人感受,亦係好多阿媽係女人的老生常談,啱睇就Share下,唔啱都歡迎賜教,或者一笑置之吧!

 

原文來自讀者 「師兄」 投稿,歡迎更多高質投稿StealJobs.com。

 

SJ結語

樓價跌跌跌? Wake me up when September ends…. hopefully

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